マイホーム | 関原大輔のブログ「マネープラン」

マンション購入が「デメリットだらけ」な３つの理由とは

関原　大輔 — Tue, 04 Feb 2020 09:56:23 +0000

はじめまして、不動産投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。

今回はマンション購入の思わぬ落とし穴について、マンション購入が「デメリットだらけ」な３つの理由について解説していきたいと思います。

都市部でのマイホーム購入においては、戸建てよりもマンションの方が、依然として根強い人気を集めています。

なかには最初から戸建ては選択肢にすら入れずに、マンション一択で検討されている世帯も多いように感じます。

たしかにマンションには利便性の良さやセキュリティのほか、充実した共有設備など、戸建てに勝るメリットも多く持っているのは事実です。

しかし、お金の面においては、マンションにはメリットがありません。

メリットがないどころか、むしろデメリットだらけです。

私はお金の専門家なので、お金の面でいえば、マンションの購入は決しておすすめできません。

マンションは永遠の金食い虫なので、住んでいる限り永遠にお金を吸われ続けるあげくに、土地を持てないため資産価値も残りにくいという、大きなデメリットがあります。

今回はマンション購入の思わぬ落とし穴について、マンション購入が「デメリットだらけ」な３つの理由について解説していきたいと思います。

マンション購入のデメリット①　莫大な維持費

それでは、マンション購入のデメリットについて解説していきましょう。

まずはマンションの所有者にかかる、莫大な維持費について解説していきます。

マンションには毎月、必ず維持費の支払いが必要になります。

通常であれば、下記の費用が毎月必ず発生することになります。

マンションの莫大な維持費

✅管理費がかかる

✅修繕積立費がかかる

✅駐車場代がかかる

マンションの場合には、この管理費、修繕積立費、駐車場代が、ローンの支払いとは別に毎月発生することになります。

金額は立地やグレードにより異なりますが、概ね毎月３万円前後の費用が発生することになります。

ローンの支払いとは別に、毎月３万円もの支払いを続けることは、とてつもないほど大きな負担となります。

たとえ1ヶ月当たりは３万円でも、数十年間も積もり積もれば、莫大な金額へと積み上がります。

毎月３万円なら1年で36万円なので、10年で360万円、30年で1,080万円にまで膨れ上がります。

マンションの購入者には、ただでさえローンの金利が重くのしかかります。

このローン金利に加え、これほどの維持費が加わってしまっては、いつまでも経ってもローンの返済が進まずに、借金地獄から抜け出すことができません。

せっかく住宅を購入しても、こんなに維持費がかかってしまっては、一体何のために住宅を購入しているのか分かりません。

ところが戸建ての場合であれば、これらの維持費は一切かかりません。

戸建てなら管理費はかかりませんし、駐車場代もタダです。

よってこのような莫大な維持費の負担については、マンション購入における大きなデメリットといえるでしょう。

マンション購入のデメリット②　資産価値が低い

次にマンションを購入するデメリットとして、資産価値の低さがあげられます。

マンションの場合には、購入しても土地を所有することができず、建物の1部屋のみを所有することになります。

よってマンションがまだ新しい時期であれば資産価値は残りますが、長く住んだ後のことを考えると、戸建てに比べ資産価値の低さは否めません。

マンションに資産価値を期待しても、ローンの返済が終わる築30～40年にもなったマンションは、ただの古い建物としか評価されません。

築30～40年もの古いマンションを、誰が高く買うでしょうか。

誰も高くは買わないですよね。

どうしても高く売りたい場合には、リノベーションが必要です。

多額の費用を投入して、全面的にリフォームするということです。

よってリノベーションして高く売れたとしても、リフォームに多額の費用がかかるため、残る利益はわずかなものになります。

よってマンション購入のデメリットとして、資産価値が残りづらいというデメリットは否めません。

一方で戸建ての場合であれば、土地を所有することができるため、資産価値が大きく残ります。

戸建てであれば、どんなに建物が古くなっても土地は無傷で必ず残るため、需要のある立地であれば、大きな資産価値が残るのです。

マンション購入のデメリット③　近隣住民のリスク

最後にマンション購入のデメリットとして、近隣住民のリスクがあります。

マンションの場合には、上下左右の部屋に知らない人が住むという、とてつもなく大きなリスクを伴います。

マンションを買うときには、上下左右の部屋にどんな住民がいるのか分からず、どんな問題があるのかも分かりません。

具体的には、まず騒音のリスクがあげられます。

赤ちゃんや子供が大騒ぎする家庭もあるでしょうし、音楽が趣味の若者がいれば、夜中にロックミュージックを大音量で流される可能性もあります。

またタバコのような臭いのトラブルも考えられます。

ベランダで電子タバコを吸うような迷惑行為は、よくあるトラブルでしょう。

その他にもさまざまなリスクがあり、最悪の不運に遭遇すれば、近隣にとんでもないモンスターのような住民が潜んでいるかもしれません。

マンション購入にはこのような大きなリスクを伴いますが、買ってからリスクに直面しても、もう後戻りすることができません。

一方で戸建てであれば、近隣家屋と壁が接することはないので、近隣住民のリスクについてはかなり低減することができます。

よってマンションの購入には、近隣住民のリスクは極めて大きなデメリットといえるでしょう。

まとめ

以上により、今回はこれからマンションの購入を検討されている方に向けて、マンション購入のデメリットについて解説させて頂きました。

ここまで解説してきたマンション購入のデメリットについて、最後にもう一度おさらいしておきましょう。

マンション購入のデメリット

✅莫大な維持費がかかる

✅資産価値が残りづらい

✅近隣住民のトラブルリスク

今回は上記３点のデメリットについて解説してきました。

また近隣住民のリスクについても大きなデメリットであり、近隣に変な住民がいないことを祈るばかりで、もはや運にかけるしかありません。

マンション購入にはこのようなデメリットがありますが、一方で戸建てを選択すれば、上記３点のデメリットはすべて解決されます。

よってマイホーム購入においては、先入観でマンション一択に絞らずに、戸建てのメリットも踏まえ、総合的に判断することが大切です。

マイホームは一生で最も大きな買い物となります。

後悔することのないよう、ぜひ良い住宅を購入して、人生を豊かにしていきましょう。

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「持ち家にデメリットはない」４つの理由とは？

関原　大輔 — Sat, 18 Jan 2020 08:47:19 +0000

はじめまして、不動産投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。

今回は「持ち家にデメリットはない」というテーマとして、知られざる４つの理由について解説していきたいと思います。

持ち家の購入を検討されている方にとっては、やはり持ち家を持つ「デメリット」が気になりますよね？

持ち家のデメリットとは、一般的には下記のような項目があげられています。

持ち家のデメリット？

✅引越しが気軽にできない

✅買うときの初期費用が大きい

✅維持費がかかる（修繕費、固定資産税など）

✅収入が減ってもローンの支払いが残る

しかし考え方によっては、どれもデメリットとはなりません。

上記のどの項目においても、正しい知識を身につけることで、しっかりと解決することができるからです。

今回は上記のデメリット？と思われる項目についても、なぜデメリットとならないのか、１つ１つ丁寧に解説していきたいと思います。

「持ち家にデメリットはない」４つの理由

それでは、「持ち家にデメリットはない」４つの理由について解説していきましょう。

ここからは下記の４つの項目に分けて、一つずつ解説していきます。

持ち家にデメリットはない４つの理由

✅引越しは気軽にできる

✅ローンの活用で初期費用は抑えられる

✅維持費がかかるのは賃貸も同じ

✅収入が減ってもローンは返済できる

引越しは気軽にできる

まずデメリットとしてよく聞くのが、「持ち家があると引越ししづらい」、「ライフスタイルの変化に対応しづらい」といった問題です。

結論をいうと、持ち家があっても、引越しは気軽にできます。

実際に私も持ち家を所有していますが、転勤などの環境変化に対応すべく、何度も引越しをしてきました。

「持ち家があると引越ししづらい」と考える皆さんは、少し頭が固すぎます。

引越しを迫られたら、自由に引越しをして、持ち家は「貸せば良い」だけです。

持ち家を賃貸に出して貸し出せば、いつでも気軽に転居することができます。

そしてまた持ち家に戻りたくなれば、賃貸であれば戻ることもできます。

私自身、持ち家を賃貸に出して転居していますが、デメリットと感じることは１つもありません。

むしろ、メリットの方が大きいと感じています。

転居することになっても、持ち家があることによって、自分が住まずとも資産形成ができますし、毎月の家賃収入も得ることができるので、経済的なメリットが絶大です。

よって持ち家があって引越しを迫られたとしても、デメリットはなく、むしろメリットの方が大きいのです。

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ローンの活用で初期費用は抑えられる

次のデメリットとして、買うときの「初期費用が大きい」という点があげられます。

たしかに賃貸と比べれば、初期費用はかなり大きなってしまいます。

しかしこれもやり方次第で、住宅ローンの制度を最大限に活用すれば、初期費用はかなり抑えることができます。

住宅ローンを組むには、勤務先の内容や年収、勤続年数など、ある程度の条件を満たす必要がありますが、条件さえ満たせば、頭金なしの全額ローンで住宅を買うことも十分に可能です。

また住宅の購入時には頭金とは別に、さまざまな諸費用が必要となります。

諸費用の目安は新築物件で3～7％、中古物件で6～10％ほどとなるので、諸費用だけで100～300万円も必要となることが一般的です。

しかしこれについても、最近ではネット銀行の台頭により融資をかなり受けやすくなってきているため、諸費用も含めたローンを組むことも可能です。

つまり物件価格に諸費用を加えた全額を、住宅ローンで賄うことも可能なのです。

このような全額ローンを組むことにはリスクもありますが、初期費用をかけずに住宅を購入することは、十分に可能なのです。

維持費がかかるのは賃貸も同じ

次にデメリットとしてあげられるのが「維持費」です。

持ち家を所有すると、メンテナンスなどの修繕費のほか、固定資産税の負担などの「維持費」がかかります。

たしかに賃貸住宅であれば、これらの費用負担はありませんが、その発想は安易です。

賃貸住宅では、それらの費用はすべて「家賃」に組み込まれているため、名目上では分かりませんが、実際にはしっかりと負担させられているのです。

賃貸住宅のオーナーは当然、そのようなことは計算済みです。

賃貸住宅の固定資産税や修繕費などの維持費を、オーナーが自腹で払っているとでも思いますか？

そんなことはありえません。

賃貸住宅の「維持費」は、「家賃」にしっかり組み込まれています。

よって「賃貸住宅に住めば維持費がかからない」という発想は安易です。

「家賃」には維持費に加え、オーナーの利益までもが、がっちりと上乗せされているからです。

よって持ち家には「維持費がかかる」という説は、実は賃貸住宅に住んでも同じなので、デメリットにはなりません。

収入が減ってもローンは返済できる

次にあげられるデメリットが、病気や失業、転職などによって収入が減った場合でも、「ローンの支払いが残る」という点です。

たしかに収入が減ろうがローンの支払いは残りますが、これについても恐れる必要はなく、対処する方法はいくらでもあります。

もっともシンプルな方法としては、もしも収入が減ってローンの返済が苦しくなったら、持ち家を売ったり貸したりして、手放してしまえば良いのです。

ここでもおすすめの方法は、賃貸に出して貸し出す方法です。

賃貸に出せば、あなたの代わりに入居者がローンの返済を続けてくれる上に、家賃収入という副収入も得ることができるので、経済的に苦しくなったときにはおすすめです。

もしも収入が減って経済的に苦しくなったら、持ち家から退去して、家賃の安い場所へ引っ越せば良いだけです。

うまくいけば、持ち家からの家賃収入で、自分の住む家の住居費もまかなうことができます。

このように、万が一収入が減ってしまった場合にも、対処する方法はいくらでもあるのです。

まとめ

以上により、今回は「持ち家にデメリットはない」というテーマとして、４つの理由について解説させて頂きました。

最後に４つの理由について、もう一度おさらいしておきましょう。

持ち家にデメリットはない４つの理由

✅引越しは気軽にできる

✅ローンの活用で初期費用は抑えられる

✅維持費がかかるのは賃貸も同じ

✅収入が減ってもローンは返済できる

「持ち家にはデメリットが多い？」といった論調もありますが、どれも考え方しだいで、デメリットとはなりません。

どのデメリットも、正しい知識を身につけることにより、しっかりと解決することができるからです。

持ち家を買うことは、人生で最も大きな買い物となりますが、過度に恐れる必要はありません。

持ち家を持つことにはメリットがたくさんありますし、致命的となるデメリットもありません。

ぜひ、良い住宅を購入して、人生を豊かにしていきましょう。

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👉持ち家のメリットとは　賃貸よりも断然おすすめの理由

👉マンション購入のデメリットとは【買う前に読みたい】

持ち家のメリットとは　賃貸よりも断然おすすめの理由

関原　大輔 — Sun, 01 Dec 2019 08:51:12 +0000

はじめまして、不動産投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。

今回は持ち家を持つメリットについて、賃貸よりも断然おすすめの理由について解説していきたいと思います。

『持ち家と賃貸はどちらが得なのか』

上記は永遠のテーマであり、賛否両論となっているため結論づけることは難しいのですが、不動産投資家である私の意見としては断然、『持ち家』の方を推奨しています。

持ち家を持つことには数多くのメリットがあるため、賃貸住宅に住むよりも断然おすすめです。

私にとっては比較するまでもない話で、もはや持ち家には、デメリットすら存在しないと考えています。

今回はなぜ持ち家の方が優位なのか、持ち家を持つメリットについて、詳しく解説していきたいと思います。

持ち家のメリット①　資産になる

それでは、持ち家を持つメリットについて解説していきましょう。

まずは何といっても『持ち家は資産になる』ということが、最大のメリットでしょう。

持ち家は資産になる

持ち家なら住宅ローンの返済が終われば、家と土地が100％自分の持ち分となるため、大きな資産として残すことができます。

特に建物は古くなれば劣化が進みますが、土地については劣化する恐れがないため、土地は無傷の資産として残ります。

特に需要が高く立地の良い場所であれば、土地の価格は上昇していくことも期待できるため、買った時よりも資産価値が大きくなることも期待できます。

よって都市部などで住宅の需要が高く、立地の良い場所であれば、ローンの返済さえ終われば、数千万円にもなる大きな資産を残すことができるのです。

賃貸住宅は資産にならない

一方の賃貸住宅の方は、何年住もうが、いくら高額な家賃を払おうが、そのお金は不動産オーナーの資産となるだけであり、あなたの資産には一切なりません。

たとえば月額家賃が11万円の賃貸住宅に家族で住み続けた場合、15年間も住めば、支払う家賃の累計は2,000万円にもなります。

たったの15年間で、2,000万円もの家賃を支払うことになるのです。

そしてこれだけの家賃を支払っても、あなたの手元には何の資産も残りません。

私腹を肥やしているのは、不動産のオーナーになります。

よって賃貸住宅に長く住むということは、ある意味、不動産オーナーの資産づくりのためにせっせと働いているようなものなのです。

老後の安心を得られる

先述した通り、持ち家は住宅ローンの返済さえ終われば、家も土地もすべて自分の持ち物になるため、家賃の負担が発生することはありません。

よって30代くらいの若い時に持ち家を買って、現役時代にコツコツとローンを返しておけば、退職する頃にはローンの返済を終えることができます。

家賃の負担がなくなれば、老後への不安はかなり解消されるのではないでしょうか。

一方の賃貸住宅では、一生家賃を払い続けなければなりません。

よって老後へ向けての安心感という観点では、圧倒的に持ち家にメリットがあるといえます。

持ち家のメリット②　賃貸よりもグレードが高い

次に持ち家を持つメリットとして、賃貸住宅よりも家の『グレードが高い』ことが挙げられます。

たとえばマンションに住む場合、一般に賃貸マンションよりも、分譲マンションの方がグレードが高くなっていることがほとんどです。

これは単純に、『貸す』ために作られたマンションよりも、『売る』ために作られたマンションの方が、グレードが高くなっているためです。

賃貸の家賃よりも、持ち家のローンの方が安い

同じグレードの住宅に住む場合、賃貸の場合の家賃負担よりも、買った時のローン返済額の方が、かなり安くなる傾向にあります。

たとえば同じグレードで比較した場合、賃貸だったら家賃が月12万円の住宅でも、買って持ち家にした場合のローン返済額は、月9万円程度に収まるイメージです。

同じ家賃なら、持ち家の方がグレードが高い

同じ理由で、同じ月額家賃の負担であれば、賃貸よりも持ち家を持った方が、家のグレードが高くなります。

これは賃貸の家賃に毎月12万円を出すよりも、ローン返済額が月12万円のクラスの家を買った方が、家のグレードは圧倒的に高くなる、ということです。

よって賃貸よりも持ち家を持つ方が、家のグレードが高くなり、かつ毎月の家賃負担も安くなる、というメリットを得ることができるのです。

考え方しだいで、持ち家にデメリットはない

ここまで持ち家のメリットについて解説してきましたが、果たして持ち家を持つことに、デメリットはないのでしょうか。

私は考え方しだいで、『持ち家にデメリットはない』と考えています。

ここでは簡単に、持ち家のを持つデメリットとして考えられる項目について、一つずつ潰していきましょう。

住宅ローンはデメリットにはならない

『35年もの長期ローンを組むなど、リスクが高すぎてバカげている』

上記のような否定論をよく耳にしますが、これほどおかしな話はありません。

たしかに持ち家を持てば、数十年に渡りローンを返済していく必要がありますが、それは賃貸住宅にしても同じことです。

持ち家をやめて賃貸にしたところで、住宅ローンが家賃へ代わるだけなので、住居費を負担することには何の変わりもありません。

それどころか、持ち家ならローン返済が終われば住居費の負担はなくなりますが、賃貸の方は死ぬまで一生、家賃の負担が発生します。

よって、『住宅ローンにはリスクがある』という説は、もはや何の説明もつきません。

転勤もデメリットにはならない

持ち家を持つデメリットとして、『転勤が恐いので、家を買えない』という説もよく耳にします。

たしかに持ち家を買った後に転勤になれば、引越しをすることになるので、単身赴任という選択肢はあれど、自身が持ち家に住み続けることは難しくなってしまいます。

しかしこれに関しても、もはや何のデメリットにもなりません。

もしも転勤なったら、家を貸せば良いだけの話です。

『転勤になったら困る』という人が多くいますが、転勤になったら賃貸に出して貸し出せば、それですべて解決です。

転勤になった時に引越しを迫られたり、単身赴任となるリスクがあることは、賃貸住宅に住んでも同じことです。

これらの不安は賃貸住宅に住んだところで、何も解決しません。

転勤になった時に持ち家を持っていても、貸せば良いだけの話なのです。

私も持ち家を持っていて転勤になりましたが、賃貸に出したことで、毎月かなりの家賃収入を得ることができました。

よって結果的に転勤にはなりましたが、持ち家を持って正解だったと確信しているので、何の後悔もありません。

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自然災害へのリスクヘッジ

持ち家を持つと、『地震や水害などの自然災害が恐い』という意見もよく耳にします。

これについても否定はしませんが、冷静に対処すれば、ある程度は防ぐことができます。

まず立地についてはハザードマップを確認すれば、水害や液状化のリスク度についてはあらかじめ知ることができます。

そして地震や風災に対してですが、昔の古い家ならともかく、今の技術で造られた住宅であれば、よほどでない限り、そう簡単に壊れることはありません。

またすべての災害は、保険である程度リスクヘッジすることもできます。

たしかに大地震のリスクを考えると恐い気持ちになりますが、地震の時に家が崩壊してしまうような場所は、いつの災害でも限られたほんの一部のエリアにとどまるため、確率的にはかなり低い可能性になります。

このようなリスクを恐れていては、家も買えませんし、リスクを過度に恐れていては、何もできなくなってしまいます。

考えすぎるのは良くないので、リスクとは冷静に向き合うようにしていきましょう。

まとめ

以上により、今回は持ち家を持つメリットについて、賃貸よりも断然おすすめの理由について解説させて頂きました。

今回ご紹介してきた持ち家のメリットについて、最後にもう一度おさらいしておきましょう。

持ち家のメリット

✅持ち家は資産になる

✅老後の安心感を得られる

✅賃貸よりも、家のグレードが高まる

✅賃貸よりも持ち家のローンの方が安い

上記の通り、持ち家を持つことには多くのメリットがあります。

一方でデメリットばかりを気にする意見も多く散見されますが、先述した通り、考え方によっては、持ち家にデメリットはありません。

住宅ローンの負担を心配するのはバカげた話であり、たとえ賃貸に住んだとしても家賃を一生支払うことになるのですから、リスクとしては同じです。

また家族構成の変化や転勤など、ライフスタイルに変化が生じたら、賃貸に出して貸せば良いだけの話なので、何のリスクにもなりません。

私の実体験として、持ち家を持つことは良いことです。

結果的に転勤になった私が言うのですから、間違いありません。

皆さんもぜひ、良い住宅を見つけて、人生を豊かにしていきましょう。

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マイホーム購入で値引きはできる？大幅値引きの経験談

関原　大輔 — Sat, 28 Sep 2019 09:04:00 +0000

はじめまして、サラリーマンブロガーの関原大輔（@sekihara_d）です。

今回はマイホーム購入で値引きはできる？をテーマとして、大幅値引きに成功した経験談も踏まえ解説していきたいと思います。

私は不動産投資をやっているので、これまで実際に4棟の不動産を購入してきた経験があり、様々なケースでの値引き交渉を経験してきました。

結論からいうと、マイホーム購入時における、値引き交渉は可能です。

マイホームは金額が大きいので、値引き金額の規模も大きく、うまく交渉ができれば100万円はおろか、私はこれまでに200～400万円もの値引きも成功させてきました。

ただし、すべての物件において同じように値引きができるわけではありません。

物件のさまざまな状況に応じ、値引きできる物件とできない物件があるので、そこを見極める戦術眼を養うことが重要です。

そこで今回はマイホーム購入で値引きはできる？をテーマとして、大幅値引きに成功した経験談も踏まえ解説していきたいと思います。

マイホーム　値引きができる物件とは

それでは値引きができそうな物件とは、一体どのような物件なのでしょうか。

ここでは、売主側の気持ちになって考えてみることが大切です。

値引きができるということは、売主が売りたくて焦っている、という状況の物件になります。

あくまでも一例ですが、下記のような状況の物件は、値引きがしやすい状況といえます。

値引きができそうな物件の条件

✅新築で建物が完成してもまだ売れていない

✅売りに出してから時間が経っている

✅新築で複数棟（室）売りのラスト1棟（室）

✅売主の決算期

新築で建物が完成してもまだ売れていない

新築のマンションや建売住宅の場合で、建物が完成してもまだ売れていない物件は、値引き交渉がしやすい状況といえます。

まだ建築中で完成までに時間がある場合での値引きは難しいですが、建物が完成したとなると、売主はできるだけ早く売りたいという心境にあります。

建物が完成すれば、売主は建築費の支払いをすべて済ませ、費用を肩代わりしている状況にあるので、金利負担を考えれば少しでも早く売りたいですし、販売営業のための人件費や営業経費も、売れるまでの間ずっと発生してしまいます。

また完成してから長期間売れていないと、それだけでユーザーへも悪い印象を持たれてしまいます。

よって売主側の心境としては、建物が完成した以降は少しでも早く売ってしまいたいというのが本音なので、大きな値引きにも応じてくれる可能性が高くなります。

売りに出してから時間が経っている

同様に中古物件においても、売りに出してから時間が経っている物件については、値引き交渉がしやすくなります。

ここでも売主側の心理を読むことが大切で、売れない期間が長くなればなるほど、売主には焦りと不安が生じ、売れる自信がなくなってくるため、値引き交渉にも応じやすくなっていきます。

したがって値引き交渉を狙うなら、売りに出てから時間が経っている物件を狙うのがおすすめです。

新築で複数棟（室）売りのラスト1棟（室）

次におすすめしたいのが、新築の複数棟（室）売りの物件です。

具体的には新築マンションや、建売で複数棟を売り出している物件のことを指します。

ここで値引き交渉が狙えるのは、販売の終盤戦です。

ずばり分かりやすくいうと、ラスト1棟（室）のような売れ残りの物件が、最も値引き交渉がしやすくなります。

ラスト１棟というのは、悪くいうと『余りもの』のようなイメージを持たれることもあり、心理的な印象があまり良くありません。

よって売主としても、最後の１棟（室）がなかなか売れない、という状況を避けたい心境にあります。

またラスト１棟（室）の状況であれば、売主にとってはその物件が売れれば、めでたく完売という状況です。

完売になれば、販売に費やす人件費や広告などの経費も打ち切りにできますし、お金も回収できるため、売主にとっては一安心、という心境なのです。

よってラスト１棟（室）のような状況であれば、値引き交渉で優位に立てることが多いため、おすすめです。

売主の決算期

売主が大手企業の場合では、決算期であれば思わぬ値引き交渉に応じてくれることがあります。

大手はどこの企業でも販売ノルマが厳しいため、今期中に結果を出したい、という重圧を負っている企業や営業マンは、意外と多いものです。

住宅販売でも同様で、〇月までに買って頂けるのであれば値引きします、という話は私も実際に体験しました。

よってこの手法は、特定の時期に良い物件に出会えるかという意味では運に左右される部分もありますが、売主の決算期をうまく狙うことができれば、値引き交渉はしやすくなります。

マイホーム　値引きができない物件とは

次に、値引きがしづらいケースについても知っておきましょう。

先述したように、すべての物件が同じように値引きできるわけではないので、値引きができる物件と、できない物件の区分はしっかりと認識しておく必要があります。

値引きしづらい物件　完成前の新築物件

まず完成前の新築物件は、値引きがしづらいです。

新築物件自体は十分に値引きできる余地があるのですが、完成前だと厳しいです。

売主にとってはあくまでも、完成するまでに売れれば良いからです。

よって完成前の段階では売主も価格を無理に下げずに、じっくりと構え、できるだけ良い価格で販売しようします。

これは当然といえば当然ですよね。

まだ建物が完成すらしていないのに、購入希望者が多く来ていたら、売主としては価格を下げる理由がありません。

そんなことをしては、会社に説明がつかないのです。

よって完成前の新築物件は値引きがしづらいため、新築物件を値引きさせたいのであれば、完成間際まで売れ残っているような物件に絞ると良いでしょう。

値引きしづらい物件　売り出たばかり

同様に中古物件でも、売り出したばかりの新着物件は値引きがしづらいです。

これも売主側の気持ちになって考えてみれば当然のことで、売り出してすぐに購入希望者が現れたら、値引きをするどころか、逆にもっと高い価格で売れるのでは？と考えるくらいです。

したがって中古物件でも同様に、売りに出てからしばらく売れていない物件の方が売主は間違いなく焦っているので、値引き交渉がしやすい状況となるでしょう。

まとめ

以上により、今回はマイホーム購入の値引きについて解説させて頂きました。

ここまでで紹介してきた値引きがしやすい物件の条件について、最後にもう一度おさらいしておきましょう。

値引きができそうな物件の条件

✅新築で建物が完成してもまだ売れていない

✅売りに出してから時間が経っている

✅新築で複数棟（室）売りのラスト1棟（室）

✅売主の決算期

基本的に上記のような状況の物件であれば、値引き交渉がしやすくなります。

上記をまとめると値引き交渉をするのに最も適した条件は、売主が決算期で売り急いでいて、かつ新築複数棟（室）売りで建物が既に完成していて、最後の売れ残り１棟（室）、という物件に出会えれば、間違いなく大きな値引き交渉に応じてくれるでしょう。

私も自分のマイホームを購入した際には、幸運にもこの条件の物件に出会い、交渉を優位に進めることができたので、最終的には400万円もの値引きに成功することができました。

このようにマイホームは買い方を工夫するだけでも、金額が大きく変わります。

よって、皆さんも少しだけで良いので勉強をして、少しでもお得に良い住宅を購入して、人生を豊かにしていきましょう。

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👉マイホームの買い方とは　初めての住宅購入講座

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マイホームの買い方とは　初めての住宅購入講座

関原　大輔 — Mon, 23 Sep 2019 00:56:44 +0000

はじめまして、ブロガーの関原大輔（@sekihara_d）です。

今回はマイホームの買い方について、初めての方にも分かりやすく解説してみたいと思います。

これからマイホームの購入を初めて検討されている方にとっては、マイホームの買い方について分からない方も多いと思います。

マイホームは人生最大の大切な買い物となりますが、多くの方が一生に一度の買い物なので、購入すること自体が初めてという方がほとんどです。

よって初めての経験であるにも関わらず、人生で最も大きな買い物となってしまうことが、マイホーム購入の難しいところです。

今回はそのような初めてマイホームの購入を検討されている方に向けて、マイホームの買い方について分かりやすく解説していきたいと思います。

マイホームの買い方　物件を探す

それでは、マイホームの買い方について解説してきましょう。

まずは候補となる物件について探していきます。

はじめに物件を探すにあたり、まずは候補とする物件の相場感を検討する目的として、SUUMOなどの不動産サイトにて物件を探索してみるのが良いでしょう。

今の不動産サイトは機能が充実していて、優れた検索システムが備わっているので、お好みの物件を手軽に検索して、物件を検討することができます。

参照元：SUUMO

大手の不動産サイトなら日本全国の好きな物件を、家に居ながらいくらでも探索することができます。

まずはこのような不動産サイトを活用して、候補とするエリアや物件の種別、規模について選定していきましょう。

ネットで物件の候補を選定する

✅物件のエリア

✅新築か中古か（築何年までか）

✅物件の間取り

候補の物件をブックマーク

主要な不動産サイトなら、気に入った物件をブックマークして登録しておける機能があります。

この機能を活用して候補となる物件がいくつか出てきたら、どんどんブックマークしていきましょう。

参照元：SUUMO

ブックマークした物件がいくつか揃ってきたら、物件候補の選定ができてきたことになります。

3件ほどでも候補が出てきたら、試しに実際の物件を見学に行っても良いかもしれません。

それでは、次のステップに進んでいきましょう。

マイホームの買い方　物件を見に行く

候補となる物件がいくつか出てきたら、試しに物件の見学に行ってみましょう。

物件情報を掲載しているWebページには、問い合わせ先となる不動産会社の連絡先が必ず記載されているので、そこへ連絡をして見学希望の旨を伝えれば、実際の物件を案内してくれます。

不動産会社の選定が重要

ここで、『不動産会社の選定』が極めて重要な項目となります。

実は物件の仲介というものは、どこの不動産会社であろうとも仲介することはできてしまうので、気に入った仲介業者に巡り合えることができれば、その業者に一任して、複数の物件を案内してもらうことも可能です。

よって、機敏よく動いていくれる敏腕の仲介業者に出会うことができれば、マイホームの購入の大きな助けとなるでしょう。

しかしながら、各々の物件にはそれぞれ広告を出している会社があるため、やはり広告を出している業者の方がその物件には力を注いでくれますし、売主との交渉力の面においても勝ります。

よって本命の物件を見に行く時には、その物件の広告を出している業者へ仲介を依頼する方が良いでしょう。

売主との直接契約がベスト

ここまで、不動産会社の選定が重要という話をさせて頂きましたが、なかでも最もベストな方法が、仲介業者を介さずに、売主と直接折衝する方法です。

新築物件などでは売主が不動産会社であることが多く、その場合には仲介業者を介さずに、売主の会社と直接折衝できる物件も数多くあります。

売主と直接契約することができれば、仲介業者を介さないため仲介手数料がかからないという、大きなメリットを生み出すことができます。

通常の不動産売買では仲介業者を介すため、仲介手数料として下記の金額が大きな出費として発生してしまいます。

仲介手数料＝（物件価格×３％＋６万円）× 消費税

この仲介手数料は仮に4,000万円の物件の場合には、実に140万円近い金額にまで及びます。

よって売主と直接契約することができれば、この140万円近い仲介手数料を節約することができるのです。

よって物件を見に行く時には、安易に仲介業者に依頼せずに、しっかりと吟味した上でパートナーを決めるべきなのです。

マイホームの買い方　物件を買う

いよいよ気に入った物件に出会うことができれば、購入に踏み切りましょう。

購入に際し必要な手続きのほとんどは、すべて不動産会社（仲介業者もしくは売主）がやってくれるため、購入者が直接動いたり、手続きするようなことはほとんどありません。

もちろんローンの手続きや銀行との交渉、契約に至るまですべてやってくれるため、購入者には面倒なことや難しい作業はほとんどありません。

よって不動産会社の指示に従って進めていけば、決済、引渡しまで一貫して手続きを進めてくれるので、初めての方でも安心して大丈夫です。

マイホームの買い方　価格を交渉しよう

マイホームの購入は一生に一度の大きな買い物となるので、価格は積極的に交渉しましょう。

金額が大きいので、値引きの金額も100万円単位の規模も当たり前となります。

うまく交渉できれば、200～400万円ほどの値引きに成功することもあるくらいです。

値引き交渉をするだけで、200～400万円も得する可能性があるのですから、どんどん積極的に値引き交渉をしましょう。

なおこの辺りについては、別記事の『新築マイホームをお得に安く買う方法』にて詳しく解説していますので、あわせて参照ください。

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まとめ

以上により、今回は初めてマイホームの購入を検討されている方に向けて、マイホームの買い方について解説させて頂きました。

ここまで解説してきた内容について、最後にもう一度おさらいしておきましょう。

マイホームの買い方の流れ

✅不動産サイトを活用して良い物件を探す

✅不動産会社の選定を慎重に行う

✅実際の物件を見に行く

✅価格を交渉する

マイホーム購入までの道のりは、基本的に上記の流れの繰り返しとなります。

なかでも最も重要な項目は、不動産会社の選定でしょう。

マイホームは金額が大きいので、パートナーの選定次第で、平気で100～400万円ほども価格が変わってしまう世界です。

なかでも新築物件の場合であれば、売主と直接折衝することができれば、仲介手数料が不要となるため、それだけでも100万円以上はお得に購入することができます。

よって安易に仲介業者に頼りすぎずに、不動産会社の選定は、各物件ごとに慎重に選定することが重要です。

このようにマイホームは買い方を工夫するだけでも、金額が大きく変わります。

よって、皆さんも少しだけで良いので勉強をして、少しでもお得に良い住宅を購入して、人生を豊かにしていきましょう。

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マイホームは転勤になっても貸せば良いだけの話

関原　大輔 — Mon, 16 Sep 2019 10:11:17 +0000

はじめまして、サラリーマンブロガーの関原大輔（@sekihara_d）です。

今回は4度の転勤を経験した私の実体験を元に、マイホームは転勤になっても貸せば良いだけなので心配無用、という話をしていきたいと思います。

転勤する可能性のあるサラリーマンにとっては、マイホームを買う時には転勤の可能性がどうしても気になりますよね。

あるいは既にマイホームを持っていて、転勤になったケースを想定している方もいるでしょう。

このようなサラリーマンの方々にとってはマイホームに対し、転勤というキーワードがどうしても気になるところです。

そこで今回は、マイホームを持っていて転勤になった場合の対処法について考えていきましょう。

マイホーム　転勤になっても貸せば良いだけ

私はマイホームを持ちながら4度の転勤を経験しているサラリーマンです。

そんな私が実体験を通して実感した結論は、マイホームを持っていて転勤になったとしても、全く何も問題ないということです。

結論からいえば『転勤になったら貸せば良い』、ただそれだけの話です。

マイホーム　転勤になった方が経済的には有利

マイホームを持っていて転勤になった場合でも、家を賃貸に出せば思わぬ家賃収入を得ることができるので、継続的に副収入が入り続け、生活が豊かになります。

私の場合では、わりと賃貸需要のあるエリアの良い物件を安く購入することができていたので、すぐに入居者が決まり、大きな副収入を得ることができました。

また転勤になった場合、赴任先では会社から家賃補助が出るため、会社に家賃を負担させつつ、マイホームからの家賃収入を得ることができます。

したがって転勤になってもマイホームを賃貸に出すことにより、収入を増やしつつ、支出は逆に減らすことができるので、転勤になった方が経済的にはむしろ豊かになるのです。

マイホーム所有者の場合、転勤にはネガティブな方がほとんどですが、それはお金の教養が欠如している証です。

もっとドライに、冷静に考えることができれば、転勤は決してマイナスな面ばかりではないのです。

マイホームと転勤　単身赴任はＮＧ

ただし、マイホームに家族を残して単身赴任する場合には話が別です。

基本的に単身赴任の場合には経済的メリットはまったく無く、むしろ二重生活となるため経済的にも不利となってしまいます。

よって家族をマイホームに残して単身赴任をするパターンは、基本的に何のメリットも生み出さないので、極力避けるべきでしょう。

マイホームと転勤　戸建てでも貸せる

マイホームを賃貸に出す場合ですが、まずマンションの場合には大抵の場合には賃貸需要があるため、まったく問題ありません。

一方で戸建ての方はどうかというと、多くの方は戸建ては貸せないのではないか、あるいは需要が無いのでは、などと勘違いをしている方が多いのですが、これは大きな間違いです。

結論をいうと、戸建て物件にも賃貸需要はあるので、全く問題ありません。

私も実際に戸建てマイホームを所有しており、転勤を機に賃貸に出しています。

むしろ賃貸に出すなら、マンションより戸建ての方が有利なくらいです。

その理由は、戸建ての賃貸物件はそもそも供給量が少ないわりに、借りたいという需要は旺盛なので、売手市場になっている場合が多いためです。

要はマンションと違って競争相手が少ないため、高額な家賃設定でもすぐに入居者が見つかることが多いです。

私の戸建て物件も、駄目元ながら高額な家賃設定で募集を出してみたら、すぐに希望者が出て驚いたくらいです。

したがって戸建て物件はマンションと違い競争相手が少なく、かつそれなりに需要が強いため、賃貸に出す場合にもまったく問題ありません。

マイホーム　転勤族なら貸せる物件を買おう

これからマイホームの購入を検討している方は、少しでも転勤になる可能性があるのであれば、賃貸に出すことも想定した上で、物件の選定を行うことをおすすめします。

特に転勤族の方の場合でマイホームを買う場合には、賃貸需要の強いエリアに限定しておくべきでしょう。

賃貸需要の低いエリアにマイホームを持ってしまっては、いざ転勤になった時に賃貸に出しても借り手が見つからずに、塩漬けになってしまう可能性もあります。

逆に賃貸需要の強いエリアでマイホームを持っていれば、いざ転勤になった場合でも、いつでも高額な家賃設定で貸し出すことができるため、何も恐れる必要はありません。

よって転勤族の方の場合には、賃貸需要の強いエリアに絞って物件を選定しておくべきでしょう。

なぜマイホームを買うと転勤になるのか

世間では『マイホームを買うと転勤になる』という定説をよく耳にしますが、私の経験上でも、どうやらこれは本当のようで、決して間違ってはいないようです。

とはいっても、決してマイホームを買ったから転勤になっているわけではありません。

ではなぜマイホームを買うと、転勤になるケースが多いのでしょうか。

実はこれには、れっきとした理由があります。

『マイホームを買うと転勤になる』という現象が頻発するのは、決して偶然ではなく、むしろ必然の結果なのです。

その答えは、会社にとってマイホームを買う状況にある社員は、必然的に転勤の時期が近い環境にあるためです。

ではマイホームを買う社員はどういう環境下にいるかというと、多くの場合は30～40代前半の中堅社員で、その地域に長く勤めていて、長年賃貸に住むのももったいないし、将来も見据えてそろそろ自分の家を買おうかな、と考えているのが通常です。

しかしこれは逆に会社側の視点から見れば、その社員はもう同じ地域に長く勤めているから、将来のことも見据えて、そろそろ転勤かな、となるわけです。

よって、そろそろマイホームを買おうかな、と考えるような時期にある社員には、一方で会社側からみれば、そろそろ転勤かな、という時期が近づいていることになります。

この社員側と会社側の相反するビジョンが一致するために、『マイホームを買うと転勤になる』という現象が頻繁に起こっているのです。

よって大企業の社員にとってはマイホームを買おうが買うまいが、購入を検討している時点で、転勤になる時期が近づいている、ということになるのです。

まとめ

以上により、今回は4度の転勤を経験した私の実体験を元に、マイホームは転勤になっても貸せば良いだけなので心配無用、という話をさせて頂きました。

さらに転勤になった場合、赴任先では会社から家賃補助が出るため、会社に家賃を負担させつつ、マイホームからの家賃収入を得ることができます。

したがって転勤になってもマイホームを賃貸に出せば、収入を増やしつつ、支出は逆に減らすことができるので、転勤になった方が経済的にはむしろ豊かになるのです。

マイホーム所有者の場合、転勤にはネガティブな方が多いですが、それはお金の教養が欠如している証です。

転勤は決してマイナスな面ばかりではありません。

むしろ経済的な面ではプラスになる面が多いため、マイホームを買っても、転勤を恐れる必要などまったくありません。

皆さんもぜひ夢のマイホームを手に入れて、人生を豊かにしてきましょう。

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マイホーム取得体験記　戸建て1棟目

関原　大輔 — Sat, 19 Jan 2019 08:33:14 +0000

私が始めて不動産を購入した、戸建てマイホーム取得の体験記をご紹介致します。

この当時の私はまだ投資家ではなく、会社員の仕事のみを我武者羅に頑張っていた時期でした。

当時、将来を見据えて戸建てマイホームを買いたいと思い、勉強・研究をしながら物件を探していました。

何件か見て廻ってみて、なかなか納得できる物件が無いなと思っていた矢先に、良い住宅を見つけました。

ただし、かなりの予算オーバー物件です。

一部上場企業が販売する、8棟出しの建売分譲戸建て物件でした。

売り出し価格4,480万円です。

明らかに予算オーバーの物件でしたが、見てみたいと思い、冷やかしがてら内見を申し込みました。

売れ行きは好調のようで行った日には、上図の通り8棟の内1棟しか残っていませんでした。

実際に内見したところ、やはり一部上場企業の物件ですし高価なだけあって家は良いです。

設備、間取り、広さ、陽当たりもOKですし、私が希望していた車2台駐車もギリギリ何とかなりそうです。

しかし予算が合いません。

交渉を始めると、8棟の内のラスト1棟なので、売主も売り切りたいらしく、値引きには応じてくれるとのこと。

しかし、少し位の値引きでは話になりません。

大きく値引きできるならと冷やかし半分で話をしていると、これは偶然だったのですが、時期的にちょうど売主の決算月だということで、今月中に引渡しまで運べれば、値引きも大きくできます、とのこと。

しかし8月だったので、これはセールストークの嘘だと思い調べてみると、本当に8月決算の企業でした。

正直、運命を感じてしまいます。ラスト1棟、かつ決算月と、値引き交渉しやすい要素に恵まれています。

交渉相手（売主）の立場になって考える

ここで、売主の立場になって考えてみます。

購入者の立場でしか物事を考えられない人は、当然良い交渉などできません。

ラスト1棟という状況下においては、販売会社としても売り切ってしまえばその物件に投入する営業経費や人材も打ち切りにでき、次の事業へとシフトできます。

もっといえば販売会社は売り切るまでは銀行からの融資で費用を肩代わりしているため、売れるまでは常に金利を負担しているのです。

売り切るまでは営業経費・人材・金利等をずっと負担している状況なのですから、ラスト１棟ともなると多少値下げしてでも売り切りたい状況なのです。

また分譲販売では建築中の段階から既に販売は開始しており、何を焦っているのか早い人は完成の遥か以前に購入契約をします。

ここで大事なのは、販売の前半戦で既に定価で買ってくれている人達が沢山いるので、売主はそこで既に結構儲かっているということです。

売主も要はその事業のトータルで利益が出れば良い訳ですから、最後の終盤戦で多少値引きをしようが、痛くもかゆくも無いという訳です。

マイホーム取得体験記　契約合意まで

そして何度か折衝し、決算に間に合う事を条件に300万を値引きしてくれるところ（4,180万円）まで行きました。

しかし、ここで私は4,000万円という鬼の指値を入れます。

無茶な要求ですが、当初考えていた予算は本当にそれ位でした（笑）。

さすがに無理な話で交渉も決裂しかけたので、最後は間をとって4,080万円で契約しました。

結果、約10％ほどの値引きができ、400万円の値引きに成功しました。

しかし売主に対してはかなりプレッシャーをかけてしまったので、最後の契約時には、かなり微妙な空気が漂っていました（笑）。

これは後で知ったことですが、ここまでの値引きはなかなか難しいようで、かなりお得に購入することができました。

私は営業マンという職業柄、お金の交渉と駆け引きでは百戦錬磨だったので、少し上級テクニックかもしれません。

しかし、くれぐれもやり過ぎは禁物ですね。

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３階建ての戸建てを買って気付いたメリット、デメリット

関原　大輔 — Sat, 17 Nov 2018 10:25:04 +0000

マイホームは人生で一番大きな買い物となるにも関わらず、一生に一度の買い物がゆえマイホームを購入する人のほとんどが、家を購入することが初めてです。

家を購入した経験がないにも関わらず、数千万円のローンを組んで購入する訳ですから、考えてみると凄いリスクですよね。

数千万円のローンを組んで購入する訳ですから、絶対に失敗する訳にはいきません。

私は2015年に3階建ての戸建てを購入したのですが、やはり初めての購入でしたので後から気づく事もたくさんあり、経験しないと分からないものだな、ということも沢山ありました。

そこで今回は私が実際に買って住んでみて気付いた3階建ての戸建てのメリット、デメリットについて解説してみようと思います。

私はこれまで2階建てにもマンションにも住んだ経験があるので、比較という面でも3階建ての良し悪しを客観的に解説することができますので、現在マイホームの購入をお考えの方に、少しでもお役に立てれば幸いです。

私の３階建てマイホームの物件概要

参考までに私が買った3階建ての戸建て物件の概要について紹介しておきます。

下図のような間取りで 1階に書斎と納戸、2階にリビングとダイニングキッチン、3階に子供部屋と寝室という配置にしています。

首都圏なので地価が高く、3階建てにも関わらず物件価格の7割近くを土地の価格で占めています。

この間取りを2階建てで実現させようとすると敷地面積で100㎡以上は欲しくなるため、地価の高い都市部では大幅なコスト増となってしまいます。

よって私にとって好立地かつ低価格の両方を実現させるためには、3階建てのプランを選択する必要がありました。

✅間取り　：3LDK＋S

✅延床面積：105.8㎡

✅敷地面積： 70.0㎡

マイホーム　３階建ての戸建てのメリット

✅小さい土地に大きな延床面積を構築できる

✅都市部は地価が高価なので、土地費用の圧縮効果が大きい

✅プライバシーが確保されやすい

✅マンションと違ってトイレが2つ有る

小さい土地でも延床面積を確保でき、土地の費用を圧縮できる

3階建ての戸建てのメリットは、小さな土地でも大きな延床面積を構築できることです。

首都圏を中心とした都市部では地価がとても高価で建物よりも土地の費用の割合が大きくなってしまうため、トータル費用を抑えるために小さい土地を有効活用する3階建てが主流となっています。

これは地方郊外の場合には逆となり、地価が安い地方郊外では土地を広く取って建物を2階建てとするのが主流となっています。

プライバシーが確保されやすい

3階建ての場合には、たいていリビングが2階になります。

そのため1階と比べると騒音や視覚的な面でのプライバシーが確保されやすくなります。

また戸建て全般にいえることですが、マンションと比べると格段にプライバシーが保護されます。

マンションでは壁もベランダも天井も床も上下左右の部屋とつながっているので騒音の問題が避けられませんが、戸建ては全てが独立しているため、そのような心配がありません。

また3階建ての場合、家庭内でのプライバシーも保護されやすく、個人的にはこれも大きなおすすめポイントです。

私の家の場合、1階に書斎、2階にリビング、3階に寝室と子供部屋という構図で階層を分けることができているので、ちょっと静かに過ごしたい時や独りになりたい時には1階に私、2階に妻、3階に子供といったように階層を分けて過ごすことができます。

家庭内でも、ささいなことでケンカになることは、意外と多いものです。

ここでマンションと違って階層が異なれば家庭内でも騒音の問題は大きく軽減されますし、階層が異なることでより空間が独立しているように感じるため、プライバシーの観点では意外とおすすめです。

マンションと違ってトイレが2つ有る

3階建ての場合には、ほぼ例外なくトイレが2つ付きます。

意外とこれも重要で、4〜5人家族ともなるとトイレが1つでは大変で、特に朝などは間違いなくケンカの元になります。

前述したように家庭内ではささいなケンカも多いものですので、このような細かいポイントは意外と重要になります。

マイホーム　３階建ての戸建てのデメリット

✅3階建ての場合、リビングや台所が2階になる

✅3階建ての場合、階段の昇降の頻度が高い

✅高齢になると階段の昇降が大変

3階建ての場合、リビングと台所が2階になる

私にとってこれは意外な盲点だったのですが、いざ住んでみると、リビングと台所が2階というのは意外と面倒なものでした。

例えば食料品の買い物から帰るたびに、荷物を2階まで階段で運ぶことになります。

これは毎日のこととなると意外と面倒で、飲み物やお米、灯油などの重い物も常に2階まで運ばなければならないので、率直な感想として高齢者にはキツイなと感じました。

またリビングと台所が2階ということは、大型の家具や家電製品もすべて2階に設置することになるのですが、大型の家具は階段で上げることが難しいため、引越しの搬入や家具の新規購入の際はかなり手間となります。

結局私も引越し搬入の時は前面道路からクレーンで荷物を上げてもらったので、その分の費用と手間が余計にかかることになりました。

これらの事から、戸建ての場合はできることならリビングは1階の方が住みやすいのだなと感じました。

3階建ての場合、階段の昇降の頻度が高い

これは当然なのですが、3階建ての場合、階段での昇降頻度が格段に高くなります。

特に家事の面で妻の動きを見ていると、主戦場は2階になるものの、2階で洗濯をした服を1階に収納したり3階に収納したりしています。

これは私の部屋（書斎）が1階で、寝室や子供部屋が3階となっているため、どうしてもこのような動きになってしまいます。

また妻は出掛ける時には2階から一度3階へ上がり、着替えてから1階まで降りて出掛けます。

そして買い物から帰ったら荷物を2階に上げて冷蔵庫に収納してから3階に上がり、着替えてからまた2階に戻ってきます。

高齢になると階段の昇降が大変

上記のデメリットを統括すると、毎日に及ぶこの階段のアップダウンの繰り返しは、高齢者にはキツイと思います。

特に家事の面が大変で、洗濯物を持って1階に降りたり3階に上がったり、また掃除機を持って1階に降りたり3階に上がったり、買ってきた食料品を2階へ上げるという作業は、高齢者にとっては現実的ではありません。

これらの事から私の率直な感想として、3階建ては若い時は問題ないけれど、終の棲家にするのは厳しいなと感じました。

まとめ

以上により、3階建ての戸建てのメリット、デメリットについて解説させて頂きました。

ここで総合的に統括してみると、住みやすさでいえば2階建ての方が良いのは間違いないでしょう。

しかし利便性の良い都市部では2階建ての方が高価となってしまいます。お金が潤沢にある人であれば2階建てで良いのでしょうが、なかなかそんな人は多くありません。

都市部に住む人であれば通勤の負担を減らすためにも、できるだけ立地の良い場所に住みたいのが通例です。

そんな人に向けて、利便性の良い好立地に、抑えた価格帯で提供される住宅が3階建てなのです。

ここで私が行き着いた結論を下記にまとめます。

まとめ

✅お金が潤沢にある人は2階建てで良い

✅価格を抑えて都市部の好立地に住みたい人は3階建てが良い

✅若い時期は3階建てでも問題ない

✅高齢になったら3階建ては身体への負担が大きいため、終の棲家にするのは難しい

✅現役時は3階建てで良いが、退職後はマンション等への引越しが必要か

上記のような結論を提議して、締めくくりたいと思います。

色々とメリット、デメリットについて触れてきましたが、私自身としては、3階建てマイホームを買ったことでの後悔はありません。

デメリットもありますが、良い面もたくさんあるからです。

ただし、私のように買ってからデメリットに気付くのではなく、あらかじめ知っておいた方が間違いなく得策ですので、この記事が少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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マイホーム取得体験記　戸建て2棟目

関原　大輔 — Wed, 03 Oct 2018 21:53:53 +0000

今回はマイホーム戸建ての2棟目取得体験記ですが、これは私が購入したのではなく、実弟のマイホーム取得をプロデュースした体験記になります。

当時、弟がマイホーム取得に向け物件を探し始めており、ド素人である弟が変に動くよりも、既に3棟の不動産取得経験を持つ私がプロデュースして面倒を見た方が良いだろう？とのことで、面倒を見ることになりました。

結果、物件探しから価格交渉に至るまで、すべて私がやることになりました・・・。

たしかに私がやる方が経験も戦略もあり、何より『交渉』が圧倒的に上手なので、私が介入する事で数百万円はお得に買えるでしょうから、頼まれるのも無理はありません。

結果としては私としても良い経験となりましたので、ここに体験記としてご紹介させて頂きます。

買いに行く時の最初の仕事　誰と交渉するか

まず弟の通勤の便を考慮の上、候補エリアを選定し、私の方で数件をピックアップし弟夫妻を連れて内見に行きました。

そこで弟夫妻が気に入った物件が、私の想定していた『本命』物件ではなく補欠と位置づけていた物件を気に入りました。

ここで『本命』というのは何なのかというと、実は内見に行く前に私の方で、きっとこの物件が良いだろうと勝手に目星を付け、その物件を有利に購入できる不動産会社を選定しパートナーとして同行して貰っていました。

結果、本命が別の物件に変わったので、ここで私の最初の大仕事です。

『不動産業者のチェンジ』です。

不動産業者というのは仲介業をやっている会社であれば、極端な話、どんな物件であろうと仲介し商売することができてしまいす。

もちろん、自社が媒介し広告を出している物件を優先的に売りたいのは確かですが、顧客が本件のように全く別会社の媒介物件を気に入ってしまった場合でも、仲介すれば商売として利益を得られるのです。

よって本件の場合でも本来であれば、パートナーとして同行頂いた不動産会社さんに仲介して貰う流れとなるのですが、ここが今回の味噌で、その不動産会社さんには一度お断りをします。

そして結論を言いますと、本件の場合は幸運にもターゲットとする物件の『売主』と直接取引ができそうな状況へ持ち込むことができました。

もちろん、同行頂いた不動産会社さんには内密です。

要は売主と直接取引ができるのであれば、仲介業者は不要となります。

不動産の売買では一般的に不動産会社さんに仲介して貰い、決済時に仲介手数料を支払う場合が通例です。

この仲介手数料ですが、【（物件価格の3％＋6万円）＋消費税】がかかるので、本件の場合ですと130〜150万円もかかってしまいます。

本件の場合、売主と直接取引をできるようにしたので、まずこのスタートの時点で、早くも130〜150万円の費用を圧縮する事に成功しました。

マイホーム取得　売主から買うには

どうやって売主へたどり着くかですが、一番単純な方法は、実際に現地に行ってみることです。

物件の視察もかねて現地へ行けば、工事の看板が出ていれば情報が記載されていますし、現地に広告のようなものを出している場合もあります。

また規模が大きい分譲販売でしたら大抵売主の会社が営業のために常駐していますので、現地へ行けばすぐに分かります。

このようなことは、知識がなければ、思いもつかない話です。

通常はインターネット等で広告を出している仲介会社へ連絡を取ってしまうのが普通ですが、ここで知識さえ有れば、新築戸建てを100万円以上安く買うことができるのです。

もっといえば売主と直接取引をする事は、売主にとっても好都合な場合が多いです。

なぜなら、売主にとっても買主と同じく、売却するに当たり仲介手数料が不要となるため、100万円以上得をするからです。

このアドバンテージも有るため、値引き交渉もし易くなり、まさに一石三鳥なのです。

物件の概要

物件の概要ですが、新築建売戸建てで、4棟の分譲販売の物件でした。

実は私の家からもかなり近い場所でよく工事の進捗を見ていて、そろそろ竣工に近いけど、なかなか売れないなと思っていた物件でした。

そのような物件は値引き交渉がしやすいので、おすすめ物件として連れて行ったのです。

私達が行った時は竣工間際で、あと2棟が売れ残っていた状況でした。

契約までの価格交渉

物件自体は気に入ったので、後は価格や条件面での交渉です。

今回は、交渉の初期段階では思ったほど劇的な値引き提示を引き出せなかったので、私は長期戦に持ち込もうと考えました。

『あと2棟残っているのだから、慌てることはない』

『仮に1棟が売れてしまっても、まだ1棟残っている。。。』

私はじっくり交渉することにしました。

この頃から、土日だけでしたが売主会社の若手営業マンが現地に常駐するようになりました。

私の交渉相手はその上司の方になるのですが、私は毎週現地を通りかかってはその若手営業マンと世間話を交え、コミュニケーションを取りながら情報を収集していきました。

『どれくらい問い合わせが入っているの？』

『買いそうなお客は出てきた？』

などと聞きながら、探りを入れていきました。

工事は進み物件はもう竣工間際ですので、売主としてはそろそろ時間の猶予がないはずで、売りたいはずです。

わざわざ経費をかけて若手営業マンを常駐させているのですから、早く売りたいに決まっています。

そうして様子を探ること3週間ほどで、物件は竣工、そして1棟買いそうなお客が現れたとの情報を入手しました。

『ここだ！』

私はこのタイミングで満を持して交渉にスパートをかけました。

何せ今私が買えば、物件は晴れて完売です。

売主にとっても大きなメリットです。

大きな交渉をする時は、タイミングを探り、相手の腹をくすぐるようなことも必要なのです（笑）。

絶好のタイミングが功を奏したのと、最後は私の交渉力も認めて頂き、結果数百万円の値引きに成功しました。

本件では交渉にかなり時間をかけ沢山のコミュニケーションを取ったので、後半戦になる頃にはかなり仲良くなり、最後には『関原さんは凄い』と言って頂きました（笑）。

もちろん弟夫婦にも喜んで貰えました。

私には特に何の金銭も発生しない話なのですが、身内の役に立つことと、また１つ経験を積むことができたという点で、とても有意義な経験となりました。

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新築マイホームをお得に安く買う方法とは

関原　大輔 — Sat, 08 Sep 2018 00:14:32 +0000

はじめまして、不動産投資家の関原大輔（@sekihara_d）です。

今回は『マイホームをお得に安く買う方法』について、私の経験談を交えながらお話してみたいと思います。

マイホームは人生最大の買い物となりますので、誰しもが少しでも安く購入したいところですよね。

不動産の購入では価格が大きいため、例えば物件が4,000万円の場合、やり方しだいでは簡単に300万円ほども安く買うことができます。

今回は私がこれまでに４棟の不動産を実際に購入してきた経験に基づき、マイホームを安く買う方法について大公開し解説していきたいと思います。

間違っても、ただ単純に『安く、安く』と交渉してはいけません。

いきなりそんな交渉をしては、パートナーに良い仕事をして貰えなくなるので、それは交渉の最後の最後に行います。

まずはその前に必要な知識を身に付け、戦略的に安く買える方法についてお伝えしていきたいと思います。

マイホームを安く買う方法①　決算期を狙え

マイホームに限らず、大きな買い物をする際によくある戦略の一つが、売主の決算期を狙う手法です。

これは私も自らのマイホーム取得の際に実践しましたが、幸運にも恵まれ、絶大な効果を得ることができました。

これは売主の社内事情にもよりますが、なかには年度末でとにかく数字を出したい状況で、『多少値下げしても構わないので、絶対に今月中に売れ』という事情の場合もあり、その場合には大きな価格交渉ができるようになります。

ケースバイケースですが、通常の値引きに加え、さらに100～200万円ほどの値引き交渉も十分に可能となります。

ただし、契約ではなく引渡しまでを決算月までに完了させる必要があるので、注意が必要です。

この決算月を狙う手法はマイホームに限らず、大型家電や車を買う時などにも同じように適用可能な手法です。

マイホームを安く買う方法②　ラスト１棟(室)を狙え

ラスト１棟を狙う手法は、戸建ての分譲販売などでは特に有効な手段です。

よく分譲住宅で４～８棟以上、大きい時などは10棟以上の規模で売り出している場合の、最後の１棟を狙うと、価格交渉がしやすくなります。

私はこの手法も実践した経験がありますが、効果は絶大で、通常の値引きに加え、さらに100～200万円ほどの値引き交渉も十分可能となります。

ではなぜ最後の１棟を狙うと価格交渉がしやすいのか。

売主の立場になって考えてみて下さい。

購入者の立場でしか物事を考えられない人には、絶対に良い交渉などできません。

例えば10棟の分譲住宅を販売し、数ヶ月に渡り苦労して、ようやく９棟が売れたとします。

そのタイミングで、あなたが最後の１棟の購入相談にやって来たと想像してみてください・・・。

絶対に売って、販売を終了したいですよね。

販売会社としても売り切ってしまえば、その物件に投入する営業経費や人材も打ち切りにすることができ、次の事業へとシフトできるのです。

もっといえば、販売会社は売り切るまでは銀行からの融資で費用を肩代わりしているため、売れるまでは常に金利の負担を強いられています。

売り切るまでは営業経費・人材・金利等をずっと負担している状況なのですから、ラスト１棟ともなれば、多少値下げをしてでも、早く売り切りたい状況なのです。

また分譲販売では建築中の段階から既に販売は開始しており、何を焦っているのか、早い人は完成のはるか前に購入契約をします。

人気物件ともなると、完成前に全棟完売、ということもあるくらいです。

私が狙いたいのは、完成後で、まだ1～2棟だけが売れ残っているケースです。

売主は、建物完成前に買う初期の購入者へは、値引きをしません。

値引きする必要がないですよね。

まだ販売開始して間もなく、建築工事を始めたばかりの段階で買うお客が現れたら、『どうぞどうぞ、有難うございます』、といった具合です。

ここで大事なのは、販売の前半戦で既に定価で買ってくれている人達が沢山いるので、売主はそこで既に儲かっている、ということです。

要は売主も、その事業のトータルで利益が出れば良い訳なので、最後の終盤戦で多少値引きをしようが、痛くもかゆくもない、ということです。

つまり分譲住宅の購入を優位に進めるには、建物完成後の販売終盤戦の方が価格交渉がしやすくなります。

さらに建築中と違って、建物も完成しているので、実際に竣工物件を目で見て購入可否の判断をできることも、大きなメリットとなります。

マイホームを安く買う方法③　売主から買え

これは上級編のテクニックになりますが、新築戸建ての場合、売主から直接買うことにより、100万円以上も安く買うことができます。

通常は購入に際し、売主との間に不動産会社を介し、仲介手数料として物件価格×3%＋6万円が必要となります。

これが馬鹿にならず、仲介手数料だけで100～200万を要するのが通常です。

これを避けるべく、広告を出している仲介会社へは連絡をせずに、売主へ直接コンタクトを取り、直接契約をすることができれば、仲介手数料をゼロに済ませることができるのです。

売主へたどり着く方法ですが、一番単純な方法は、実際に現地に行ってみることです。

物件の視察もかねて現地へ行けば、工事の看板が出ていれば情報が記載されていますし、現地に広告のようなものが出ている場合もあります。

また規模の大きい分譲販売であれば、たいていの場合には売主の営業マンが常駐していますので、行けばすぐに分かります。

このような戦略は、知識を持ち合わせていなければ、思いもつかない話です。

普通はインターネット等で広告を出している仲介会社へ連絡を取ってしまうのが普通なのですが、ここでこのような知識さえ持ち合わせていれば、新築戸建てを100万円以上も安く買うことができるのです。

もっといえば、売主と直接取引をすることは、売主にとっても好都合な場合が多いです。

なぜなら売る側にとっても、買主と同じように仲介手数料が不要となるため、100万円以上も得をするからです。

売主との直接契約には、このようなアドバンテージもあるため、値引き交渉もしやすくなり、まさに一石三鳥なのです。

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住宅ローンの繰り上げ返済のデメリットとは

関原　大輔 — Fri, 24 Aug 2018 10:18:45 +0000

多くの人が人生最大の借金となる住宅ローン、少しでも早く返済したく、繰り上げ返済に邁進する方が沢山いらっしゃいます。

もちろん悪いことではありませんし、むしろ浪費で消えてしまうよりは、はるかに良いことなのです。

しかし、ここでお金の教養を学ぶことにより、実は繰り上げ返済よりも、もっと良い方法があることをご存知でしょうか。

このようなことは普通の人は考えもしないことなので、それを知る人はなかなか少ないのが実情です。

ここでは住宅ローンの繰り上げ返済の是非について解説していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

まず繰り上げ返済の本質的なしくみについて解説します。

繰り上げ返済をするということは、その金額を元本の返済に充填するほか、毎月支払い続ける金利負担を軽減する効果が得られます。

しかも単利ではなく複利的な効果を得られますので、特にローン前半戦の早い時期に行うとより効果が高まります。

ここで本質を整理すると、繰り上げ返済をするということは、住宅ローン金利分への、複利投資をしていることと同義となります。

元本の返済は繰り上げ返済の有無に関わらず、満額を返済するという条件は変わりません。

つまり繰り上げ返済によって何が変わるのかというと、金利の負担が減るということだけです。

住宅ローン　繰り上げ返済のデメリット

しかし、現在の金融市況は未曽有の低金利であり、住宅ローンの変動金利は0.4%台の低水準です。

先述したように、繰り上げ返済をするということは、この0.4%の金利負担を軽減する効果しかありません。

よって繰り上げ返済をするということは、年利0.4％の金融商品へ投資をしていることと同じことなのです。

ここで冷静に考えて、果たしてこの0.4%という超低金利へ投資して、一体何になるのでしょうか。

たしかに預貯金をするよりは間違いなく有効ですが、年利0.4%への投資に血眼になることは、マネーリテラシーに欠けた行動です。

ほんの少しでもお金や投資について勉強をすれば、利回り1～3%程度の運用をすることは、ごく簡単な話です。

早い話、最も安全な手法としても国内債券の投資信託へ投資していくだけで、安全に利回り１％程度の運用はできますし、株式投資であれば、より高利回りの運用を目指すことも可能です。

ちなみに私は常に、年間8%以上の利回りを目標に、資産運用を続けています。

例えば100万円の繰り上げ返済をする場合について比較すると、繰り上げ返済の金利0.4%では、30年間が経過しても、繰り上げ返済による金利軽減効果は、たったの12万円でしかありません。

しかし、この100万円を自身で利回り8%で運用した場合、100万円が30年間で、なんと1,000万円にもなるのです。

これが『複利』の偉大な力です。

詳しくは別記事の『株式投資『複利』運用の偉大な力～人類最大の発明』にて詳しく解説させて頂いております。

つまり、0.4%程度の金利負担を減らす効果しか得られない繰り上げ返済をするくらいであれば、そのお金を別の投資で運用した方が、はるかに賢明ということです。

繰り上げ返済では返済期間が３年しか縮まらない場合でも、投資手法によっては、ローン完済を10年縮めることも、十分に可能となります。

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マンションの莫大な維持費

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マンション購入のデメリット③ 近隣住民のリスク

まとめ

「持ち家にデメリットはない」４つの理由とは？

「持ち家にデメリットはない」４つの理由

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ローンの活用で初期費用は抑えられる

維持費がかかるのは賃貸も同じ

収入が減ってもローンは返済できる

まとめ

持ち家のメリットとは 賃貸よりも断然おすすめの理由

持ち家のメリット① 資産になる

持ち家は資産になる

賃貸住宅は資産にならない

老後の安心を得られる

持ち家のメリット② 賃貸よりもグレードが高い

賃貸の家賃よりも、持ち家のローンの方が安い

同じ家賃なら、持ち家の方がグレードが高い

考え方しだいで、持ち家にデメリットはない

住宅ローンはデメリットにはならない

転勤もデメリットにはならない

自然災害へのリスクヘッジ

まとめ

マイホーム購入で値引きはできる？ 大幅値引きの経験談

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売りに出してから時間が経っている

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マイホーム 値引きができない物件とは

値引きしづらい物件 完成前の新築物件

値引きしづらい物件 売り出たばかり

まとめ

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マイホームの買い方 物件を探す

候補の物件をブックマーク

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不動産会社の選定が重要

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マイホーム取得体験記 契約合意まで

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マイホーム ３階建ての戸建てのデメリット

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3階建ての場合、階段の昇降の頻度が高い

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まとめ

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マイホーム取得 売主から買うには

物件の概要

契約までの価格交渉

新築マイホームをお得に安く買う方法とは

マイホームを安く買う方法① 決算期を狙え

マイホームを安く買う方法② ラスト１棟(室)を狙え

マイホームを安く買う方法③ 売主から買え

住宅ローンの繰り上げ返済のデメリットとは

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローン 繰り上げ返済のデメリット

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持ち家のメリットとは　賃貸よりも断然おすすめの理由

持ち家のメリット①　資産になる

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